Très peu... Il peut changer les robinets, repeindre son appartement, changer les meubles de la cuisine (et encore s'ils n'ont pas été mentionnés dans l'état des lieux). Pour tout le reste, il vaut bien mieux qu'il obtienne l'accord de son propriétaire (par écrit, afin de garder des preuves en cas de litiges).

De plus, certaines modifications sont à la charges du propriétaire si leur changement est rendu nécessaire par l'usure normale. Par exemple : les fenêtres, la baignoire, l'installation électrique... Il revient bien sûr au locataire de prouver que ces éléments sont défectueux et qu'il ne s'agit pas d'une simple question "de goûts et de couleurs"...

A priori, les modifications qui ne touchent pas les parties communes. Donc, impossible de modifier les gaines, les fenêtres (même simplement leur couleur), la porte palière, parfois même son paillasson (!) sans l'avis de la copropriété, mais aussi et surtout, tout ce qui touche le gros oeuvre, c'est-à-dire la structure porteuse, comme les murs porteurs, le plafond, les murs de façade...

Attention, dans les vieux immeubles les cloisons même fines peuvent être devenues porteuses. De plus, la création d'une salle de bains sans précaution (calcul de surpoids, création d'une chape étanche...) peut vous être reprochée et votre responsabilité peut être engagée en cas de sinistre.

En cas de doute, demandez l'accord par écrit à votre syndic ou au conseil syndical. Certaines modifications doivent être votées en assemblée générale, tenez-en compte

Souvent, lors des modifications importantes, le syndic demandera l'avis de l'architecte de l'immeuble ou à défaut de l'architecte du copropriétaire, afin de dégager sa responsabilité. Les honoraires de l'architecte sont à la charge du copropriétaire.

Si votre mur est surmonté d'une imposte vitrée, il n'est pas porteur.

Si votre immeuble est postérieur aux années 50, en bon état, si votre appartement est dans les étages supérieurs et si votre mur ne mesure pas plus de 8cm d'épaisseur, alors il n'est pas porteur.

Dans tous les autres cas, vous ne pouvez être sûr qu'en faisant appel à un professionnel...

Par contre, vous pouvez déterminer s'il est porteur (afin de ne pas payer une consultation pour rien !).

Si le mur fait plus de 10cm d'épaisseur et sonne plein, il est porteur.

S'il est aussi fin qu'une cloison, mais que votre immeuble est ancien, que vous habitez au rez-de-chaussée ou au premier, ou bien si le plancher ou le plafond présente un flèche (c'est-à-dire une pente ou une partie courbe), ou encore si votre voisin du dessus a fait une magnifique salle de bain au-dessus de votre mur... alors il est porteur.

N'oubliez pas que les conduits de cheminée sont partie intégrante des parties communes. De plus, certains sont utilisés comme conduits de ventilation et ne peuvent être déposés impunément, même s'il n'existe plus aucune cheminée aux étages inférieurs.

Enfin, même si votre mur est porteur, ne vous désespérez pas, des modifications sont toujours possibles, c'est une simple question de report de charges... et de prix !

SHOB signifie Surface Hors Oeuvre Brute.
C'est la surface cumulée des planchers (murs compris)

SHON signifie Surface Hors Oeuvre Nette
C'est la SHOB, moins les combles et sous-sols non aménageables, les balcons et terrasses, les emplacements réservés au stationnement, etc.

La SHON n'est pas la surface habitable, ni la surface calculée suivant la loi Carrez.
La surface suivant la loi Carrez (qui correspond à ce que l'on appelait usuellement la surface habitable) ne tient pas compte de l'emprise des murs, des gaines, des escaliers, des embrasures de portes et fenêtres, des surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80m, etc.

la définition exacte...

Non, le recours obligatoire à l'architecte ne s'applique que pour les constructions créant une SHON supérieure à 170m².

La plupart de maisons individuelles échappent donc au recours obligatoire à l'architecte.
C'est tout particulièrement le cas de nombreuses maisons réalisées en lotissement par des constructeurs. La qualité n'est donc pas toujours au rendez-vous.

Oui et non.
Une maison « d'architecte » reviendra généralement plus cher à l'achat qu'une maison « de constructeur », mais elle sera aussi de meilleure qualité, consommera souvent moins d'énergie, restera des années sans nécessiter de travaux de rénovation… Bref, elle l'usage son coût sera moindre.

Pour vous aider à faire votre choix, vous pouvez consulter notre tableau comparatif ou jeter un coup d'œil sur un projet de maison individuelle.

D.P.L.G. signifie Diplômé Par Le Gouvernement. Un architecte D.P.L.G. est donc un architecte qui a fait ses études dans une école d'État et a reçu un diplôme de fin d'études.
Il existe plusieurs écoles d'Architecture en France, à Paris et dans les grandes villes de Province. Ces études durent entre 5 et 6 ans sans compter le diplôme (généralement 1 an et demi supplémentaire).

Il existe aussi des écoles privées et payantes comme l'École Spéciale d'Architecture dont les diplômés sont diplômés D.E.S.A.
Les études d'Architecture ne diffèrent guère d'une école à l'autre... en France du moins, car à l'étranger le contenu et la durée varient suivant les pays.

La mention « architecte D.P.L.G. » permet surtout de distinguer les architectes des architectes d'intérieur qui n'ont pas la qualification pour intervenir sur le gros oeuvre (c'est-à-dire la structure porteuse du bâti).

Il n'y a pas plus de « trucs » pour reconnaître un bon architecte d'un mauvais que pour différencier deux médecins... Alors comme pour un médecin, faites fonctionner le « bouche à oreille » et n'hésitez pas à questionner votre interlocuteur pour apprécier sa valeur...

• pour une construction, c'est à partir 170m² de SHON (à peu près la surface habitable)
• pour une extension, c'est dès que la SHON totale dépasse 170m²
• le recours à l'Architecte peut aussi vous être imposé par la copropriété ou par l'Architecte des Bâtiments de France.

Si vous connaissez déjà le montant du devis pour ces travaux, c'est peut-être que le plan a déjà été dessiné.

 Or, d'une façon générale, les architectes n'ont pas le droit de déposer des permis de construire pour des projets qu'ils n'ont pas conçus. 
Il est sans doute possible de trouver des architectes qui accepteront tout de même ce genre de mission, mais pas notre agence.

Si, par contre, il ne s'agit que d'une estimation faite "à la louche" par l'entrepreneur, il faudrait que nous nous rendions sur le site afin d'établir un devis précis. Ce déplacement, les conseils donnés sur site et l'élaboration du devis sont couvert par la mission de conseil (voir nos tarifs) et seront déduits de la 1^ère note d'honoraires si vous choisissez de notre agence pour réaliser votre projet.

Dès qu'un contentieux concernant des travaux ou des désordres ne trouve plus de solution amiable. Avoir un avis téléphonique sur l'opportunité ou non de faire établir un rapport ne coûte rien. Si vous avez un doute, appelez-nous ou écrivez-nous.

Un huissier est assermenté, son rapport ne peut être mis en doute. Mais il ne fera que relever par écrit les indices que vous mentionnerez, il n'en découvrira vraisemblablement pas de nouveaux et surtout il n'est pas qualifié pour se prononcer sur la cause des désordres ou sur les mesures à prendre.

En revanche, un architecte pourra rédiger un rapport mentionnant les causes, voire les responsables du désordre ainsi que les mesures à prendre pour préserver la sécurité des habitants ou remettre les lieux en état.
Il est un peu plus cher qu'un huissier, mais vous apportera une réponse à vos questions.

Évidemment, je trouve toujours regrettable que les architectes paraissent encore aujourd'hui inaccessibles à la plupart des particuliers. Le rapport qualité/prix est pourtant en faveur de l'architecte (voir notre page architecte contre constructeur).

Mais lorsque le litige est engagé, il est trop tard pour regretter ses choix...

Si le constructeur fait partie d'un groupement, adressez-vous directement aux représentants de cette union, ils ont auront certainement plus de poids que vous. En attendant, demandez des écrits pour chaque promesse que vous fait le constructeur (même un fax peut faire foi) et de votre côté mettez par écrit toutes vos doléances et envoyez-les en recommandée "pour mémoire", dirions-nous.

Vous avez raison de rechercher une solution amiable avec le constructeur et pouvez vous faire assister d'un architecte, voire d'un avocat.

Les 5% restant sont à donner lors de la réception du chantier (remise des clefs):

• Si les imperfections sont mineures, émettez des réserves (toujours par écrits, en double, signées des 2 parties - vous et le constructeur ou son représentant) et indiquez sur la feuille de réception un délai que l'entrepreneur devra respecter pour réaliser les travaux de réparation (à voir avec lui sur place), payez et installez-vous.
• Par contre, si les défauts sont trop importants, refusez la réception, ne payez pas et envoyez immédiatement les mêmes conclusions qu'au-dessus en recommandée au constructeur et au groupement dont il dépend.

Si vous le souhaitez, vous pouvez vous faire accompagner par un architecte lors de la réception (nos tarifs pour cette mission) qui saura déceler les imperfections, juger de leur gravité et émettre à votre place les réserves. Souvent, le simple fait d'annoncer la présence d'un architecte lors de la réception pousse le constructeur à améliorer les finitions.

La loi Carrez a été conçue pour protéger l'acquéreur d'un appartement contre les abus des marchands de biens et des vendeurs peu scrupuleux qui n'hésitaient pas à "gonfler" la surface d'un appartement pour mieux le vendre, en obligeant le vendeur d'un appartement à s'engager sur sa surface.

Il n'est pas obligatoire de faire métrer son appartement, mais le vendeur doit indiquer la surface sur l'acte de vente. Cette indication servira de référence en cas de litige après la vente et si la surface a été surévaluée, l'acheteur peut prétendre à un remboursement proportionnel.

Pour en savoir plus, consulter nos commentaires sur la loi Carrez.

Toute la surface habitable compte, quelle que soit la destination de la pièce.

Par contre, on doit déduire les embrasures de fenêtres (l'espace en renfoncement dans un mur à l'endroit où est la fenêtre), les embrasures de portes (si on ne mesure que l'intérieur des pièces, elles ne sont pas comptées), les escaliers ou les marches et surtout toutes les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80m (les mezzanines souvent, les WC sous les escaliers...).

En revanche, les placards sont comptabilisés (si leur hauteur est supérieure à 1.80m).

Par calculer facilement la surface habitable des pièces sous combles, le plus simple est de dessiner chaque pièce au niveau du sol, puis, avec un mètre rigide, de visualiser sur la soupente la limite habitable (c'est-à-dire 1.80m), puis de déduire la surface comprise entre l'aplomb de ce niveau et le mur (sans doute plus explicite sur le schéma !).

Vous pourrez ainsi comptabiliser une petite partie de chaque pièce, quelle que soit sa destination.

« Fraction de lot » recouvre, les lots divisés entre différents propriétaires (et non l'inverse, si vous regroupez plusieurs anciennes chambres de bonnes en un seul lot, les surfaces seront toutes comptabilisées). Cette superficie est de 8m².

Une pièce habitable séparée physiquement de l'appartement (une chambre de bonne, par exemple) ne sera pas prise en considération dans la certification de surface si sa surface est inférieure à 8m².

Il me semble que la loi Carrez et la loi 65-557 du 10 juillet 1965 explicite la façon de prendre les mesures. D'une façon générale, on mesure les pièces d'un mur à l'autre sans tenir compte des plinthes, qui bien qu'attachées aux murs peuvent aisément être déposées (mais de toutes façons, leur épaisseur n'étant que de quelques millimètres, cela ne change pas grand chose). Par contre, lorsqu'il existe des soubassements ou des avancées de murs (qui peuvent avoir la hauteur, voire l'apparence d'une plinthe en maçonnerie) la mesure sera prise au niveau du sol (en bref, c'est la plus petite longueur qui est retenue).

Les pièces en sous-sol posent toujours un problème d'interprétation de la loi au technicien qui réalise le métré. Elles ne peuvent, en effet, pas être comptabilisées comme pièces principales si elles sont aveugles (une ventilation naturelle sur l'extérieur à hauteur d'homme étant nécessaire) mais peut-on les compter comme pièces secondaires ? Je pense qu'en cas de litige, on prendrait en compte la proportion entre la surface de la pièce et la surface totale de l'appartement... ainsi si la surface totale de l'ensemble des pièces secondaires dépassent de loin les moyennes constatées pour les surfaces de même type, on considérera sans doute qu'il y a abus.

Mais tout cela est question d'interprétation, donc, si vous n'avez pas encore acheté, faites valoir que vous ne pourrez jamais transformer cette pièce en pièce principale... ensuite, c'est la loi de l'offre et de la demande qui s'appliquera...

Il ne s’agit pas là de la définition de la loi Carrez, mais simplement des locaux habitables. Le Code de la Construction (art. R111-5) indiquant que l’on doit pouvoir porter dans un logement ou en faire sortir une personne couchée sur un brancard, je ne crois pas qu’une pièce accessible par une échelle puisse être qualifiée d’habitable (mais c’est mon interprétation).

Quant aux caves, leur hauteur sous plafond est généralement inférieure aux 2.20m préconisés dans le décret n° 2002-120, article 4, concernant les logements décents et sont souvent dépourvues de fenêtre : elles ne peuvent donc pas être qualifiées de pièces principales.
Si elles sont aménagées (et donc ventilées) en pièces secondaires et dûment accessibles -- et qu'il ne peut exciter d'ambigüité de leur dénomination -- je choisis alors de les comptabiliser dans la surface habitable.
Mais comme toutes les lois, celles-ci sont sans doute sujettes à interprétations multiples…

Si cette surface est nommée « cave » dans le réglement de copropriété, non quoiqu'il advienne.

Si ce n'est pas le cas, une pièce de cette superficie (< à 7m²), ne sera pas considérée comme pièce principale, mais comme pièce secondaire. Elle doit alors, pour être incluse dans la superficie selon la loi Carrez, être raccordée directement au lot principal (par l’escalier dont vous parlez par exemple) et être ventilée.

Pour être transformée en salle d'eau, elle devra être ventilée sur l'extérieur, mais l'éclairage et la ventilation directe ne sont pas requis pour les autres pièces secondaires (débarras, dressing, etc.).

Tout dépend de l'acte de propriété (si vous êtes en copropriété. Si vous êtes en pleine propriété, toute pièce fermée est comptabilisée) Si votre varangue (puisque c'est son nom) vous a été vendue comme une pièce à part entière de l'appartement, alors elle est comptabilisée par la loi Carrez.
Par contre, s'il s'agissait à l'origine d'une pièce ouverte, elle était très probablement considérée dans les parties communes (dont vous avez jouissance exclusive). Il vous faudrait acheter cette surface à la copropriété avant de pouvoir la comptabiliser.

Dans le doute, mieux vaut ne pas en faire mention dans l'acte notarié, mais indiquer clairement sa surface comme surface habitable non comptabilisée.

Cette réponse s'applique aussi aux balcons et terrasses, couverts et fermés après l'achat du lot de copropriété.

Le fibro-ciment ne contient pas forcément de l'amiante. Pour le savoir, il faut faire un prélèvement et le faire analyser par un laboratoire agréé.
La recherche d'amiante concerne toutes les habitations construites avant 1997.

Il n'est pas obligatoire de faire la recherche systématique d'amiante pour les maisons individuelles, mais elle est quand même nécessaire en cas de vente.

Si Noirot ne conseille pas de retirer les convecteurs, c'est sans doute qu'ils estiment que l'amiante ne peut se délier pour l'instant.

S'il s'agit d'une habitation mise en location, je vous conseille d'obtenir un écrit de Noirot pour vous couvrir.

S'il s'agit de votre propre habitation, tout dépend de votre position vis à vis des dangers potentiels liés à l'environnement (vous avez peut-être une voiture, elle aussi source de pollution !!!). Si vous pensez que le risque, même minime, de contamination par l'amiante vaut le prix des convecteurs, changez-les !
Mais encore une fois, il faut relativiser les dangers : il s'agit ici d'amiante lié, dangereux surtout pour les ouvriers qui ont réalisé les convecteurs et pour ceux qui devront les réparer ou les recycler.

L'encloisonnement est une des méthodes de réduction du risque. Par contre la simple pose d'un parquet risque d'être insuffisante, mais vous pourriez poser un film plastique sous le parquet, avec une remontée de 5cm environ le long des murs (masquée par la plinthe), qui servira à la fois d'étanchéité (puisqu'il s'agit d'une pièce d'eau) empêchant l'humidité de la pièce de dégrader la structure du plancher et encloisonnant l'amiante pour votre protection.

Afin de préserver à la fois votre santé et votre responsabilité, n'hésitez à faire réaliser les travaux par un spécialiste.

Par contre, vous devrez mentionner la présence d'amiante lors de la vente de votre appartement (en précisant les mesures de confinement prises), afin que votre responsabilité civile ne puisse être engagée, si lors de travaux de réfection le futur acquéreur se trouvait contaminé par l'amiante de la colle.

Je ne saurais pas vous dire exactement le surcoût occasionné, cela dépend du support contenant du plomb (plâtre, bois, etc...)

Mais il faut garder à l'esprit que les peintures au plomb ne sont dangereuses que pour deux catégories de personnes :

• les enfants en bas âge (principalement, au stade oral) lorsque la peinture est en mauvais état et donc accessible, car cette peinture a, parait-il, un goût sucré;
• les ouvriers amenés à travailler sur ces peintures, particulièrement au moment du ponçage (danger d'inhalation);

Dans votre cas, il est peut-être possible d'envisager de poser un revêtement sur les murs contaminés (de type toile de verre) ou de remplacer certains éléments (les plinthes, voire les portes ou fenêtre).
Il faut aussi tenir compte du taux de plomb : la loi impose de mentionner toute peinture dont le taux est supérieur à 1mg/cm², mais certaines présentent parfois un taux de 40mg/cm²... le risque n'est pas équivalent !

S'il s'agit de négocier le prix de votre appartement, vous pouvez majorer un peu les frais de remise en état, mais inutile de vous alarmer inutilement, la fumée de cigarette ou d'échappement met bien davantage votre santé en danger que les peintures plombées !

La loi oblige à réduire l'accessibilité au plomb, mais non à retirer toutes les peintures au plomb. Vous pouvez trouver sur notre site la description des différentes façons d'opérer et les lois associées.

Mais non, construire en bois est tout à fait possible et même très écologique.

Il faut simplement prendre des précautions lors de la réalisation des fondations en installant un film anti-termites (les termites arrivent toujours par le sol).

D'une façon générale, les maisons habitées régulièrement, bien entretenues et aérées ne risquent pas d'attaque d'insectes xylophages.
Evitez le stockage de matériaux contenant de la cellulose (bois, carton, etc.), ventilez les sous-sols, réparez immédiatement les fuites, n'emprisonnez pas les parquets sous des moquettes ou des revêtements plastiques, faites réaliser les sols des pièces humides par une entreprises qualifiée, profitez de la réfection de votre toiture pour faire traîter la charpente et vous ne rencontrerez jamais de souci avec les insectes xylophages.